Dans certaines situations, la question de savoir qui doit payer la taxe foncière peut susciter des interrogations. Cela est particulièrement vrai lorsqu’il s’agit de biens immobiliers soumis à un régime d’usufruit ou de nue-propriété. Afin de vous aider à mieux comprendre les obligations respectives de chacun dans ce contexte, nous vous proposons un éclairage sur la répartition de la charge fiscale entre l’usufruitier et le nu-propriétaire.
Qu’est-ce que l’usufruit et la nue-propriété ?
L’usufruit est un droit réel qui permet à une personne, appelée l’usufruitier, de jouir temporairement d’un bien appartenant à une autre personne, le nu-propriétaire. Ce dernier conserve la propriété du bien mais ne peut pas en disposer librement tant que l’usufruit est en vigueur. La distinction entre usufruit et nue-propriété découle généralement d’un décès ou d’une donation.
L’usufruitier
L’usufruitier est celui qui bénéficie de l’usage du bien immobilier sans en être propriétaire. Il a le droit d’utiliser le bien, d’en tirer des revenus (ex : loyers) et d’en percevoir les fruits (ex : récoltes). Les droits de l’usufruitier sont temporaires et peuvent être limités dans le temps (par exemple, jusqu’à son décès) ou à une période déterminée (par un contrat).
Le nu-propriétaire
Le nu-propriétaire est celui qui possède la propriété du bien immobilier, sans en avoir l’usage. Il détient les droits de disposer du bien (vendre, donner, hypothéquer) mais ne peut pas en jouir directement tant que l’usufruit est en vigueur. À l’extinction de l’usufruit, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété du bien et peut alors en disposer librement.
La taxe foncière : à la charge de qui ?
En règle générale, la taxe foncière est due par l’usufruitier, car il est celui qui tire profit du bien immobilier. Cependant, des exceptions existent selon les situations et les modalités d’établissement de l’usufruit. Dans certains cas, la taxe foncière peut être répartie entre l’usufruitier et le nu-propriétaire.
Cas où la taxe foncière est entièrement à la charge de l’usufruitier
- Usufruit légal : Si l’usufruit a été établi par la loi, comme dans le cas de l’usufruit légal du conjoint survivant après un décès, la taxe foncière est due intégralement par l’usufruitier.
- Contrat d’usufruit : Si l’usufruit a été constitué par un contrat (ex : donation avec réserve d’usufruit), il est possible que le contrat prévoie une répartition spécifique de la charge fiscale. Toutefois, en l’absence de stipulation contraire, c’est l’usufruitier qui doit payer la taxe foncière.
Cas où la taxe foncière est partagée entre l’usufruitier et le nu-propriétaire
Il existe des situations où la taxe foncière peut être répartie entre les deux parties :
- Clause contractuelle : Les parties peuvent convenir, dans un contrat d’usufruit, d’une répartition différente de la charge fiscale. Dans ce cas, la taxe foncière sera partagée selon les modalités prévues par le contrat.
- Absence d’usufruitier : Si l’usufruitier décède ou si son droit d’usufruit s’éteint pour une autre raison (expiration du délai, renonciation), la taxe foncière revient intégralement au nu-propriétaire.
- Biens indivis : En cas de biens immobiliers indivis, la taxe foncière est répartie entre les co-usufruitiers et/ou co-nus-propriétaires proportionnellement à leurs droits respectifs sur le bien.
L’obligation d’entretien et de réparation du bien
Outre la prise en charge de la taxe foncière, l’usufruitier a également la responsabilité de l’entretien courant du bien immobilier et des réparations locatives. Cela signifie qu’il doit veiller à maintenir le bien en bon état et assumer les dépenses liées aux réparations courantes (ex : peinture, plomberie).
En revanche, les grosses réparations sont à la charge du nu-propriétaire. Il s’agit des travaux qui concernent la structure même du bâtiment (ex : toiture, fondations) ou qui ont pour objet de remettre en état un élément détérioré par vétusté ou force majeure. Toutefois, si l’usufruitier a causé la dégradation nécessitant les grosses réparations, il peut être tenu de participer financièrement aux travaux.
En conclusion : une situation à anticiper
Pour éviter les litiges entre usufruitier et nu-propriétaire, il est essentiel de prévoir dès la constitution de l’usufruit les modalités de répartition des charges fiscales et d’entretien du bien immobilier. En cas de doute ou de conflit, n’hésitez pas à consulter un professionnel du droit pour vous aider à trouver une solution adaptée à votre situation.
