La vente d’un appartement loué présente des spécificités, notamment en termes de fixation du prix de vente et de calcul de la décote liée à l’occupation du logement. Pour vous aider dans votre démarche, découvrez les critères à prendre en compte pour estimer au mieux la valeur de votre bien immobilier et le niveau de décote applicable.
Les facteurs influençant le prix de vente d’un appartement loué
Le prix de vente d’un appartement loué dépend de plusieurs éléments. Certains sont communs à tous les types de biens immobiliers, tandis que d’autres tiennent compte de la situation locative particulière :
- La localisation : l’emplacement de l’appartement est un critère essentiel pour évaluer sa valeur sur le marché. Le prix au mètre carré varie sensiblement en fonction du quartier, de la ville ou de la région.
- Les caractéristiques du bien : la superficie, le nombre de pièces, l’état général, les prestations (balcon, jardin, parking…) et la performance énergétique ont une incidence sur le prix de vente.
- La situation du marché immobilier local : la demande et l’offre de logements dans la zone géographique concernée peuvent impacter le prix de vente de l’appartement loué.
- La durée du bail et les conditions de location : un logement loué avec un bail en cours ou des conditions spécifiques (loyer encadré, logement loi de 1948…) peut être soumis à une décote.
Le calcul de la décote pour un logement occupé
La décote correspond à la réduction de prix appliquée sur un bien immobilier loué par rapport à sa valeur libre, c’est-à-dire s’il était vendu sans locataire. Elle tient compte de plusieurs facteurs :
- La durée restante du bail : plus le bail est proche de son échéance, moins la décote sera importante.
- Le type de bail : certains baux sont assortis de clauses particulières qui peuvent impacter la décote (exemple : loyer plafonné pour un logement loi de 1948).
- Le montant du loyer par rapport au marché : si le loyer pratiqué est inférieur au loyer moyen constaté dans le quartier, la décote sera généralement plus élevée.
- Les perspectives de revalorisation du loyer : une marge de progression du loyer limitée par la réglementation ou l’indexation sur un indice peu dynamique peut justifier une décote plus importante.
Il n’existe pas de méthode unique pour déterminer la décote applicable à un appartement loué. Toutefois, voici quelques exemples de méthodes fréquemment utilisées :
La méthode des loyers capitalisés
Cette méthode consiste à déterminer la valeur de l’appartement en fonction du montant annuel des loyers perçus. Le loyer annuel net (hors charges) est divisé par un taux de rendement, généralement compris entre 4 % et 6 % selon le marché immobilier local.
Exemple : pour un appartement loué dont le loyer mensuel net s’élève à 800 € (soit 9 600 € par an) et un taux de rendement de 5 %, la valeur estimée du bien sera de 192 000 € (9 600 / 0,05).
La méthode des comparables
Elle consiste à comparer le bien immobilier avec d’autres biens similaires vendus récemment dans le même secteur géographique. Cette méthode permet d’obtenir une estimation plus précise si les conditions de location sont proches (montant du loyer, durée du bail…).
Les spécificités des logements loués sous certains régimes
Certains types de baux ou régimes locatifs présentent des particularités qui peuvent impacter la décote :
Le logement loi de 1948
Les logements soumis à la loi de 1948 bénéficient d’un loyer plafonné, souvent très inférieur au loyer de marché. Leur décote peut donc être plus importante que celle d’un logement loué sous un régime classique.
Le logement social
En cas de vente d’un logement social occupé, une décote est également appliquée. Son montant varie en fonction du type de bail et des conditions de location.
Bien évaluer la décote pour vendre au juste prix
Le calcul de la décote d’un appartement loué nécessite une analyse précise des éléments spécifiques à chaque situation locative. Il est donc recommandé de faire appel à un professionnel de l’immobilier (agent immobilier, notaire, expert immobilier…) pour obtenir une estimation fiable et adaptée à votre bien.
En tenant compte de tous ces critères et comme le souligne edito.seloger, vous pourrez fixer le prix de vente de votre appartement loué de manière objective et réaliste, et ainsi optimiser les chances de conclure rapidement la transaction.
